商業(yè)地產(chǎn)“沒銷路” 部分老政策導(dǎo)致“加庫存”

　　由于實(shí)體商業(yè)不景氣、地方政府超前規(guī)劃等多種原因，百貨業(yè)態(tài)及賣場(chǎng)相繼出現(xiàn)集中關(guān)店現(xiàn)象。王府井、萬達(dá)等多個(gè)知名百貨公司相繼關(guān)閉部分其在二三線城市甚至一線城市的門店。同時(shí)，另一零售主力業(yè)態(tài)“大賣場(chǎng)”也陷入業(yè)績(jī)下滑的困境。專家表示，商業(yè)地產(chǎn)等非住宅地產(chǎn)庫存形勢(shì)比住宅更為嚴(yán)峻，另一方面，因?yàn)椴糠掷险邲]有適時(shí)更改，現(xiàn)有項(xiàng)目規(guī)劃中，住宅的商業(yè)配建比例仍無法調(diào)整，可能還會(huì)繼續(xù)“加庫存”。

　　非住宅地產(chǎn)面臨海量庫存

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，截至2016年10月末，商品房待售面積近7億平方米，同比增長(zhǎng)1.3％。其中，住宅待售面積已現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，而占總庫存近三成之多的辦公樓及商業(yè)營(yíng)業(yè)用房，其待售面積的同比增速均超過10％，嚴(yán)重拖了整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)去庫存“后腿”。

　　記者在多地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近年來百貨業(yè)態(tài)及賣場(chǎng)相繼出現(xiàn)集中關(guān)店現(xiàn)象。同時(shí)，另一零售主力業(yè)態(tài)“大賣場(chǎng)”也陷入業(yè)績(jī)下滑的困境。據(jù)《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)（2015／2016）年度發(fā)展報(bào)告》稱，全國(guó)連鎖的大潤(rùn)發(fā)超市利潤(rùn)在2015年首次停止了增長(zhǎng)，永輝超市業(yè)績(jī)也出現(xiàn)了小幅下滑，其他一些賣場(chǎng)也紛紛放慢甚至?xí)和Ａ碎_店計(jì)劃。

　　數(shù)據(jù)顯示，商業(yè)物業(yè)待售面積自2015年10月開始持續(xù)走高，多個(gè)城市均出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)庫存過大的情況。同策咨詢數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，成都、天津、南京存銷比分別高達(dá)141個(gè)月、96個(gè)月、83個(gè)月。不少二三線城市商業(yè)、辦公用房的去化周期也已超過50個(gè)月。

　　即便是在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一線城市，商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)能過剩的情況也頗為嚴(yán)重，北上廣深的商業(yè)地產(chǎn)存銷比分別為56個(gè)月、42個(gè)月、23個(gè)月、36個(gè)月。

　　一些地方政府官員和開發(fā)企業(yè)普遍表示，當(dāng)前商品房庫存中非住宅的壓力遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅。“去庫存壓力還是更集中在非住宅，特別是商鋪、辦公樓等。安慶商業(yè)物業(yè)的去化周期至少需要五六年。”安徽省安慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)副主任陳斌說，“實(shí)體店生意不好做，即使是市區(qū)最繁華的地段也有KTV、咖啡店等關(guān)店現(xiàn)象。”

　　在安徽省池州市，即使在主城區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)也面臨“沒銷路”的局面，一些商鋪每平方米均價(jià)從7萬元降到4萬元依然賣不動(dòng)，大量閑置。池州一位房地產(chǎn)開發(fā)公司總經(jīng)理告訴記者，該公司開發(fā)的一處項(xiàng)目共100萬平方米，是當(dāng)?shù)刈畲蟮捻?xiàng)目之一，目前住宅已基本消化完畢，“但達(dá)到預(yù)售條件的3萬平方米非住宅幾乎都沒賣出去”。

　　類似情況在三四線城市十分普遍。世邦魏理仕研究部中國(guó)區(qū)主管謝晨表示：“不少城市供應(yīng)過剩將令商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)在短期內(nèi)承壓。以寫字樓市場(chǎng)為例，2016年全國(guó)17個(gè)主要城市寫字樓累計(jì)空置面積將增加32％。如成都、重慶、無錫、長(zhǎng)沙的空置率將連續(xù)第三年處于30％以上，市場(chǎng)嚴(yán)重供過于求。”

　　電商沖擊無序開發(fā)是主因

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，地方政府的超前規(guī)劃和無序開發(fā)、電子商務(wù)的沖擊及開發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)是商業(yè)地產(chǎn)陷入“寒冬”的關(guān)鍵因素。

　　謝晨分析稱，由于前期規(guī)劃體量、推地節(jié)奏與市場(chǎng)需求的協(xié)同欠佳，加之后期交通、商業(yè)配套跟進(jìn)不夠及時(shí)，不少城市的新城新區(qū)商業(yè)地產(chǎn)普遍面臨供應(yīng)充沛而需求不足的困境。

　　截至2015年底，上海重點(diǎn)發(fā)展的大虹橋商務(wù)區(qū)庫存高達(dá)66.4萬平方米，去化周期超36個(gè)月。由于新增供應(yīng)劇增，開發(fā)商普遍推遲虹橋項(xiàng)目入市。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，目前商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)整體性困難，既有來自行業(yè)內(nèi)部，如商業(yè)規(guī)劃失控、地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)量過大等原因，也有電商沖擊、經(jīng)濟(jì)下行等外部因素。

　　易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，百貨業(yè)的利潤(rùn)增速已出現(xiàn)連續(xù)四年下滑，2015年則出現(xiàn)史上首次利潤(rùn)負(fù)增長(zhǎng)。“首先是供給需求過多，如商鋪投資一直處于高位，商業(yè)用地供應(yīng)持續(xù)增長(zhǎng)，其結(jié)果就是商業(yè)地產(chǎn)開工速度高于零售總額增長(zhǎng)。一線城市的租金尚能保持低速增長(zhǎng)，二線城市的租金已出現(xiàn)下滑趨勢(shì)，而中西部的商鋪相比2008年少了一半。此外，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)面對(duì)的最大壓力仍是電商沖擊。”

　　同質(zhì)化嚴(yán)重也是商業(yè)地產(chǎn)陷入困境的原因。戴德梁行中國(guó)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)部主管江舒民說：“以新建區(qū)域型購物中心為例，由于商業(yè)項(xiàng)目相互間競(jìng)爭(zhēng)激烈、供應(yīng)量大，易造成項(xiàng)目同質(zhì)化情況。”

　　記者在福建省一個(gè)三線城市調(diào)查發(fā)現(xiàn)，此前該市已有的萬達(dá)廣場(chǎng)等商業(yè)項(xiàng)目滿足當(dāng)?shù)叵M(fèi)需求，而2015年底該市又開業(yè)一個(gè)大型商業(yè)綜合體。該商業(yè)綜合體的相關(guān)負(fù)責(zé)人坦言：“新增消費(fèi)需求幾近飽和，我們只能爭(zhēng)取把萬達(dá)那邊的客源挖過來。”

　　住建部住房專家委員會(huì)副主任、中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟理事長(zhǎng)顧云昌表示，泡沫化、同質(zhì)化、邊緣化、過量化是當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)面臨的主要問題。

　　專家稱地產(chǎn)規(guī)劃應(yīng)更科學(xué)

　　盡管非住宅地產(chǎn)高庫存問題開始顯現(xiàn)，但記者近期走訪各地發(fā)現(xiàn)，不少地方政府和絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)依然沿用之前的開發(fā)套路，去庫存手法簡(jiǎn)單粗放，高庫存風(fēng)險(xiǎn)不斷累積。

　　不少開發(fā)商反映，仍有部分老政策沒有適時(shí)調(diào)整，可能還會(huì)“加庫存”。池州、安慶等地不少房企反映，盡管商業(yè)地產(chǎn)已嚴(yán)重過剩、風(fēng)險(xiǎn)突出，但現(xiàn)有項(xiàng)目規(guī)劃中，住宅的商業(yè)配建比例仍無法調(diào)整，地下車庫的平均配比也仍為1：1。

　　“雖然程序上來看，在不違背城市總體規(guī)劃的前提下，經(jīng)過專家評(píng)審、市政府批準(zhǔn)等程序后可以調(diào)整規(guī)劃，但考慮到土地出讓公平性，以及不同性質(zhì)用地的土地出讓金額度也不一樣，實(shí)際操作起來很困難。”池州市城鄉(xiāng)規(guī)劃局副局長(zhǎng)胡軍保分析說：“首先，原先項(xiàng)目規(guī)劃為純商業(yè)用地的，根據(jù)現(xiàn)有政策不能調(diào)整為住宅；其次，項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)明確了商住比例，或明確商業(yè)用途的，也不能調(diào)整。只有項(xiàng)目規(guī)劃為商住綜合且并未明確比例的，或純住宅項(xiàng)目的戶型可以調(diào)整，但也要走程序。我們也在和規(guī)劃局申請(qǐng)，把項(xiàng)目里還沒有建設(shè)的一條商業(yè)街轉(zhuǎn)化為住宅，或者減小體量，但目前為止還沒有獲批。”

　　“住宅以個(gè)人持有為主，其庫存消化周期可以以房?jī)r(jià)和交易量等指標(biāo)直觀地體現(xiàn)；而商業(yè)地產(chǎn)的所有者以開發(fā)商、房地產(chǎn)基金或金融機(jī)構(gòu)為主，且以運(yùn)營(yíng)為主。不少商業(yè)資產(chǎn)是開發(fā)商自持和運(yùn)營(yíng)的，因此無法以是否交易統(tǒng)計(jì)庫存量。”SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹認(rèn)為，住宅庫存與商業(yè)地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)口徑略有不同。“四年前，SOHO中國(guó)已開始轉(zhuǎn)型，從銷售資產(chǎn)模式為主轉(zhuǎn)變?yōu)槌钟谐鲎馕飿I(yè)為主。在當(dāng)前‘資產(chǎn)荒’的市場(chǎng)環(huán)境下，不動(dòng)產(chǎn)投資是較好的抵御通貨膨脹的方式，因此核心資產(chǎn)必須留著。”

　　紅星美凱龍副總裁、董事會(huì)秘書郭丙合也表達(dá)了相似觀點(diǎn)：“在上海等一線城市，紅星都是‘左手開發(fā)、右手運(yùn)營(yíng)’。紅星美凱龍大多數(shù)的收入是以租金收入和運(yùn)營(yíng)收入為主，而不是靠出售商業(yè)物業(yè)盈利。”此外，記者獲悉，商業(yè)物業(yè)眾多的萬達(dá)集團(tuán)的主要盈利來源也是租金收入。

　　世邦魏理仕華東區(qū)顧問及交易服務(wù)商業(yè)部資深董事范紅娟表示：“未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)商應(yīng)當(dāng)更加注重體驗(yàn)感的提升，除了通過增加餐飲、娛樂業(yè)態(tài)吸引客流外，還要組織策劃更多現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)來吸引年輕消費(fèi)群體。”

　　針對(duì)各地“非住宅”去庫存壓力，一些基層干部和開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人均表示，要盡快從“供給側(cè)”入手，及時(shí)調(diào)整政策，解決商業(yè)地產(chǎn)過剩、供需失衡等問題，防止“風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)”進(jìn)一步擴(kuò)大。

　　顧云昌認(rèn)為，政府首先應(yīng)從供給端入手，要優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，通過供地、規(guī)劃等途徑控制增量。對(duì)于庫存量大的城市，要暫停商業(yè)用地出讓。“首先，通過合理調(diào)整項(xiàng)目規(guī)劃，防止商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)一步積壓。未來在城市商業(yè)布局上，宜采取核心商圈、街區(qū)商業(yè)、社區(qū)底商分層次開發(fā)，避免商業(yè)綜合體、百貨類項(xiàng)目扎堆，實(shí)現(xiàn)相對(duì)均衡。其次，針對(duì)商鋪消化庫存渠道單一、單純依靠銷售很難消化的問題，適當(dāng)從稅收政策入手，鼓勵(lì)開發(fā)商自持。第三，促進(jìn)已有的商鋪、辦公、車庫等消化，可考慮將‘房票’‘購房券’等有效化解住宅庫存的政策擴(kuò)展到商業(yè)地產(chǎn)上。”(鄭鈞天)

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